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Spanisches Immobilienrecht

 

Immobilienkauf – Grundbucheintragung und touristische Nutzung

 

Stand: 16.10.2018

In der Entscheidung der Aufsichtsbehörde von Notaren und Grundbuchämtern vom 31.07.2018 wurde dem Grundbuchamt auf Gran Canaria aufgegeben eine touristische Nutzung eines Gebäudes einzutragen, nachdem das Grundbuchamt diese Eintragung verweigert hatte, da es die bodenrechtliche Qualifikation der touristischen Nutzung nicht als nachgewiesen ansah.
 

Hinweis Immobilienkauf Gran Canaria

Besonders häufig kommt es vor, insbesondere in Maspalomas, dass eine Immobilie auf touristischem Gebiet errichtet ist, und dort kann es Nutzungseinschränkungen geben, bis dahin, dass keine Einwohnermeldeamtsmeldung mit dauerhaften Wohnsitz dort möglich ist.

Wir empfehlen in solchen Fällen eine detallierte rechtliche Prüfung, die wir im Rahmen unseres Immobilienkaufservicepakets durchführen.
 

Resol DGRN 31-7-18, BOE 14-9-18

Die Eintragung eines Nachweises von städtischem Boden für touristische Zwecke wird diskutiert, um zu klären, ob eine kommunale Bescheinigung in Bezug auf die touristische Nutzung des Grundstücks und der darauf errichteten Immobilie hinreichend ist und ob ihre Konditionierung auf Branchenstandard auch den Zugang zum Grundbuchamt einschränkt.

Das spanische Bodengesetz LS/15 Art.12, 14 und 15 erkennt das Recht des Eigentümers eines Grundstücks an, darauf zu bauen, vorausgesetzt, dass diese Maßnahmen unter den in der Raum- und Stadtplanung vorgesehenen Zeit- und Umweltbedingungen durchgeführt werden.

Hinzu kommt, dass die gesetzliche Natur der Regelung von städtischem Boden, sowie die Nutzung stets nach Zustand, Klassifizierung, objektiven Merkmalen und Bestimmungsort in Übereinstimmung mit den geltenden Rechtsvorschriften aufgrund der Merkmale und der Lage der Immobilie erfolgen müssen, so dass das Gebäude nur für die Nutzung oder bestimmte Nutzungen genutzt werden kann.

In jedem Fall beinhaltet das Recht über Eigentum an Grundstücken, Anlagen, Bauten und Immobilien die Pflicht, das Eigentum in einer mit der Raum- und Stadtplanung zu vereinbarenden Form zu nutzen, unabhängig von der besonderen Situation, in der es sich befindet.

Daraus kann eine Nutzungseinschränkung für die dauerhafte Wohnnutzung in Maspalmoas, Gran Canaria, resultieren.

Die genehmigte Nutzung eines Gebäudes ist daher kein Zufallsmerkmal, sondern Teil seiner Struktur, so dass eine Änderung der erlaubten Nutzung eine Änderung des Inhalts des Eigentumsrechts an diesem Objekt bedeutet. Gleichzeitig wird die städtische Nutzung direkt von den Parametern Bebaubarkeit und Nutzungsart bestimmt.
 

Bewohnbarkeitsbescheinigung

Um zu kontrollieren, ob ein Gebäude Gegenstand einer bestimmten Nutzung sein kann, muss der Verwaltungsmechanismus der Baugenehmigung und der Nutzungsbestimmung mit der BEWOHNBARKEITSBESCHEINIGUNG verwendet werden, mit der überprüft werden soll, ob das genehmigte Gebäude in Übereinstimmung mit den vorgesehenen und genehmigten Nutzungen ausgeführt wurde.

Der Verstoß gegen die städtebaulichen Vorschriften unterliegt gegebenenfalls den städtebaulichen Vorschriften über Verstöße und BUSSGELDERN WEGEN NUTZUNGSENTFREMDUNG, die in diesem Zusammenhang vorgesehen sind.
 

Eintrag im Grundbuch

Das Grundbuchamt auf Gran Canaria muss die Eintragung einer Immobilie bewilligen, wenn das von der Stadtbehörde Maspalomas (San Bartolome de Tirajana), genehmigte Projekt die Anzahl der Wohneinheiten, touristische Wohnstudios oder Büros oder jedes anderen Elements, das eine unabhängige Nutzung ermöglicht, festlegt (RD 1093/1997 Art. 45). Diese Eintragung muss die spezifischen Nutzungen des Gebäudes dessen Neubau erklärt wird, widerspiegeln.

Die doppelte Eintragung in verschiedenen Registern, ist auch im kanarischen Gesetz 2/2013 Art.23 vorgesehen, welches die Registrierung von touristischen Einrichtungen in Bezug auf die Ausübung der Tätigkeit regelt, sowohl von Unterkünften als auch von ergänzenden Tätigkeiten.

In Anbetracht der Tatsache, dass immer dann, wenn der Eigentümer einer Immobilie, die sich auf einem städtischen Grundstück befindet und für die touristische Nutzung bestimmt ist, in den Protokollen die erforderlichen Dokumente (Städtebauliches Gutachten, städtische Geschäftseröffnungslizenz, Zertifikat über den Abschluss der Baumassnahmen, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Vertrag über die Übertragung von Rechten und wirtschaftlichen Nutzung und kommunale Genehmigung über die Gültigkeit der Geschäftseröffnungslizenz) nachweist, die von der zuständigen Behörde ausgestellt wurden, muss die Eintragung vom Grundbuchamt durchgeführt werden.

Die Gültigkeit eines Dokuments hängt nicht von den Bewertungskriterien des Grundbuchamts ab, sondern von der administrativen Kontrolle, ob ein bestimmtes Gebäude Gegenstand einer bestimmten Nutzung sein kann, und dies geschieht demnach zuvor durch die entsprechende Baugenehmigung und Nutzungsermittlung und anschließend mit der Nutzungslizenz oder einer anderen Erlaubnis.

Die mit allen oben genannten Dokumenten vorgelegten Unterlagen müssen als ausreichend klar und bestimmend für die genehmigte Nutzung einer Immobilie angesehen werden.

Das Grundbuchamt muss die Eintragung einer touristischen Nutzung einer Immobilie, festgestellt durch die Gemeindebehörden, durchführen.
 


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