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Immobilienkauf Gran Canaria

 

Steuerpflichten im Jahre 2020 für nicht steuerlich Ansässige

 

 

Stand: 01.11.2019

Beispiel

 

Sie kaufen eine Immobilie auf Gran Canaria im Jahre 2019.

Welche Steuerpflichten haben Sie im Jahre 2020, wenn es sich um eine Ferienimmobilie handelt und Sie nicht dauerhaft auf Gran Canaria leben, sondern Ihren steuerlichen Hauptwohnsitz in Deutschland haben¿?

Es informiert und betreut Sie, RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt und ordentlich zugelassener Steuerberater in Spanien:

 

Immobilienkauf Gran Canaria

 

Immobilienkauf einer gebrauchten Immobilie auf Gran Canaria

 

Grunderwerbssteuer –  6,5% beim Kauf einer gebrauchten Immobilie

 

TIPP

Es gilt als Besteuerungsgrundlage nur der Kaufpreis, wenn dieser höher als der steuerliche Verkehrswert ist.
Wir empfehlen hierzu Prüfung und Beratung.

 

Immobilienkauf einer neuen Immobilie auf Gran Canaria

 

Kanarische Umsatzsteuer von 6,5% (2019), mit der zu erwartenden Erhöhung für das Jahr 2020 auf 7%.

+ Dokumentensteuer: 1%

 

Steuererklärung ohne Vermietung für die Eigennutzung nach dem Immobilienkauf

 

Sie kaufen am 01.11.2019 die Immobilie

Dann müssen Sie ab dem 01.01.2020 bis zum 31.12.2020 die Nichtresidentensteuererklärung im Modell 210 für den Zeitraum vom 1.11.-31.12.19 abgeben.

 

 

Berechnungsbeispiel Modell 210

 

 Katasterwert 100.000 EUR x 2% (Katasterwert länger als 10 Jahre nicht angepasst)

2.000 EUR (Besteuerungsgrundlage)

Sie müssen nur für 2 Monate Steuern zahlen =  333 EUR.

Steuersatz: 19%  Steuerzahlbetrag: 63,33 EUR 

 

TIPP

Sollten Sie mit Ihrem Lebenspartner die Immobilie auf Gran Canaria kaufen, und einer erwirbt das nackte Eigentum und der andere das Niessbrauchsrecht lebenslang, dann muss nur der Niessbrauchsberechtigte die Steuererklärung abgeben.

 

Steuererklärung für NIchtsteuerresidenten bei Vermietung der Immobilie

 

Normalerweise müssen bei Vermietung 4 Quartalsmeldungen im laufenden Jahre, jeweils zum 20.4., 20.7., 20.10., 20.1. abgegeben werden.

Hierzu gibt es Ausnahmen, wenn nicht dauerhaft vermietet wird.

Sie vermieten im Januar, Februar, November und Dezember 2020 die Immobilie auf Gran Canaria.

Dann müssen Sie, wenn Gewinn vorliegt, die erste Quartalsmeldung am 20.4.2020 abgeben, als auch die letzte Quartalsmeldung am 20.1.2021.

Berechnung des Überschusses nach spanischem Steuerrecht

 

Einnahmen

 

Abzugsfähig:

  • direkte Kosten im Quartal (Beispiel: Bettwäsche, Malerarbeiten, Gebäudehaftpflichtversicherung, Grundsteuer, Hausnebenkosten, Steuerberaterkosten etc)
  • Darlehenszinsen aus der Hypothek (anteilig für die vermieteten Tage)
  • Reparaturen und Schönheitsreparaturen (anteilig für die vermieteten Tage)
  • Abschreibung 3% auf den Gebäudewert (anteilig auf die vermieteten Tage)
  • Abschreibung Mobiliar (hier ist die Abschreibungsdauer von dem einzelnen Gegenstand abhängig, in der Regel über 10 Jahre und ab einem Anschaffungswert von 300 Euro)

= Überschuss x 19% (Steuersatz)

 

Wichtig

Die Leerstandstage müssen Sie im Folgejahr separat wie unter Ziffer 2. erklären.

 

TIPP zum Steuern Sparen in Spanien

 

Darlehenszinsen und Reparaturkosten können bis zu 4 Jahre als Verlustvortrag in das nächste Jahr vorgetragen werden.

 

Zusammenfassung Steuerpflichten Gran Canaria Immobilieneigentum

 

Sie kaufen eine Immobilie auf Gran Canaria zum Preis von 800.000 EUR, und vermieten zeitweise an Touristen, dann müssen Sie folgende Steuererklärungen abgeben.

a. Modell 210 für die Mieteinkünfte
b. Modell 210 für die Eigennutzungszeiten
c. NEU Modell D714: Vermögensteuer, da nur ein Freibetrag von 700.000 EUR besteht. Der Überschuss von 100.000 EUR muss in der Vermögensteuer versteuert werden.

Hierzu und zur Vermeidung der Vermögensteuer in Spanien beraten wir separat.

Weitere Informationen zur Vermögensteuer auf unserer Website.

http://legalium.de/vermoegenssteuer-spanien/

 

NICHT ZU VERGESSEN

 

In Deutschland sind die Mieteinkünfte nach Art.6 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland Spanien) nach Anrechnung der in Spanien bezahlten Steuern ebenso steuerlich zu melden, mit der Steuererklärung für Vermietung und Verpachtung. (Anlage V Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

 

Hinweise zur Deutschen Steuererklärung für die Einkünfte aus Spanien aus Vermietung und Verpachtung

 

Sie müssen in Deutschland eine komplette eigenständige Veranlagung durchführen, und in der Regel sind die Abzugsmöglichkeiten in Deutschland weiter als in Spanien. In Spanien sind Aufwendungen stets durch Rechnungen nachzuweisen, nicht nur Tickets.

In Deutschland können Sie Aufwendungen nur von den spanischen Mieteinkünfte abziehen, wenn die Absicht bestand, dass bei der Vermietung ein Gewinn, also Überschuss erlangt wird, nicht nur Gefälligkeitsvermietung an Verwandte vorliegt.

Abschreibung in Deutschland: Bis zu 800 EUR können Anschaffungen von Mobiliar direkt in die Kosten aufgenommen werden, in Spanien nur bis 300 EUR.

Der Gebäudewert wird in Deutschland mit 2% abgeschrieben, in Spanien mit 3% pro Jahr.

In Deutschland wird bei Reparaturkosten in Erhaltungsaufwand (Schönheitsreparaturen) und Herstellungsaufwand (Flächenerweiterung) unterschieden. Nur der Erhaltungsaufwand ist direkt als Aufwand absetzbar und der Herstellungsaufwand muss abgeschrieben werden.

 

Nutzen Sie unseren Legalium Steuerservice für Spanien, Gran Canaria und auf Wunsch, auch für die deutsche Einkommensteuererklärung.


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